Законность изъятия отреставрированных особняков прокомментировали юристы

Насколько правомерно досрочное расторжение долгосрочных договоров аренды исторических особняков, которое проводит АО «Дом.РФ» в качестве агента Росимущества? Мы выяснили у юристов, пишет «ЦИАН».

Напомним, компании получили в долгосрочную аренду по льготной ставке исторические особняки — объекты культурного наследия с условием реставрации зданий за свой счет. Арендаторы это условие выполнили.

Теперь госкомпания АО «Дом.РФ» подала в суд на арендаторов дома Майкова в Москве, жилого дома усадьбы Самсонович в Улан-Удэ, исторического здания «Славянский базар» в Томске и других, требуя досрочно покинуть арендуемые здания. Кто в этой ситуации прав?

Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:

— В соответствии с действующим законодательством переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных или обязательственных прав в отношении такого имущества. То есть переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не влечет расторжения договора аренды или внесения в него изменений, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе (статья 617 Гражданского кодекса РФ).

По моему мнению, поскольку в отношении «изъятых» памятников «Дом.РФ», наделенный функциями агента РФ, выполняет роль распорядителя по законодательству о приватизации госимущества, то предсказуемо желание «Дом.РФ» повысить привлекательность реализуемого имущества, сняв существующие обременения в виде аренды.

Николай Андрианов, партнер юридической фирмы «Трубор»:

— В этой ситуации досрочное расторжение договоров аренды государственного имущества инициируется в целях, определенных статьей 1 Закона № 161-ФЗ, — для содействия развитию жилищного строительства, формированию рынка доступного жилья и иному развитию территорий. Следовательно, договор аренды может быть расторгнут, только если суд установит, что изъятие имущества у арендатора действительно необходимо для развития территории. В противном случае требование о досрочном расторжении договора должно быть квалифицировано как злоупотребление правом, а в его удовлетворении — отказано (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса).

Поскольку при развитии территории необходимо соблюдать требования сохранения объектов культурного наследия (пункт 10 статьи 2 Градостроительного кодекса), изъятие у арендатора объекта, отреставрированного и используемого им с учетом таких требований, под предлогом развития территории выглядит, по меньшей мере, странным.

Екатерина Канаева, ведущий юрист юридической компании «Приоритет»:

— Статья 4 Гражданского кодекса РФ прямо указывает, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, которые возникли после введения их в действие. Договор аренды дома Майкова был заключен в 2003 году, а Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» был принят 24 июля 2008 года.

Действие закона распространяется на отношения, которые возникли до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Полагаю, действия по прекращению договора долгосрочной аренды не соответствуют закону.

Никита Филиппов, заведующий бюро адвокатов «Де-юре», почетный адвокат России:

— Закон «Об объектах культурного наследия» устанавливает в отношении каждого охраняемого объекта соответствующие зоны охраны. В зависимости от вида зоны в ней ограничивается хозяйственная деятельность, в том числе строительство, реконструкция существующих зданий и сооружений.

В определенных случаях эти ограничения могут препятствовать целям закона «О содействии развитию жилищного строительства», но приоритет будут иметь именно нормы закона «Об объектах культурного наследия».

Анна Савкунова, юрист Dentons:

— Часть 4 стать 15 закона № 161-ФЗ сформулирована неоднозначно. В частности, не определено, обязана ли госкорпорация «Дом.РФ» обращаться в суд с требованием о расторжении договора. Существуют аргументы как за диспозитивное (допускающее выбор), так и императивное (требующее безусловного подчинения) толкование указанной нормы.

ФОРМАЛЬНО, ЕСЛИ «ДОМ.РФ» НЕ ОБРАТИТСЯ В СУД И СТОРОНЫ НЕ ПРИДУТ К СОГЛАШЕНИЮ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА, ДОГОВОР АРЕНДЫ СОХРАНИТ СВОЕ ДЕЙСТВИЕ.</